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Dossiers
Garantie des risques locatifs : un outil simple et efficace
Cette assurance permet aux propriétaires louant un logement de couvrir certains risques locatifs, notamment les impayés.
À une époque où les risques liés à la perte d’emploi s’accroissent tout comme les emplois précaires, de plus en plus de candidats à la location sont fragilisés. Conséquence directe de cette fragilité : de nombreux propriétaires hésitent à louer leur bien par peur des loyers impayés.Pour les rassurer et les convaincre de louer leur logement à des personnes sans garant et/ou ne correspondant pas aux critères usuels requis, certains assureurs proposent une garantie universelle des risques locatifs (GRL). Explications.
Le principe de la GRL
Initiée par les pouvoirs publics, la GRL est une assurance facultative proposée par des assureurs ayant préalablement signé une convention avec l’Association pour l’accès aux garanties locatives (liste disponible sur le site www.grl.fr). Le taux de la prime d’assurance est librement déterminé par chaque assureur. En pratique, il varie entre 2 et 3 % du montant annuel des loyers charges comprises, selon les garanties optionnelles proposées.Les conditions d’accès à la GRL
La GRL doit être souscrite par une personne physique ou par une SCI familiale (ou via un professionnel chargé de la gestion du bien) donnant en location un logement, vide ou meublé, à titre de résidence principale, dont le loyer mensuel charges comprises ne dépasse pas 2 000 €. Pour être éligible, le locataire entrant ou, sous certaines conditions, déjà en place doit disposer de ressources au moins égales au double du montant du loyer charges comprises.Les risques couverts
La garantie « socle », commune à tous les contrats hors garanties optionnelles, couvre trois types de sinistre : les risques d’impayés de loyers charges et taxes locatives comprises, les frais de contentieux dans la limite de 70 000 € et le coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7 500 € (3 500 € pour une location meublée).À noter:
L’atout fiscal de la GRL
En principe, la prime versée au titre de la GRL est déductible des revenus fonciers, ou des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels pour une location meublée, à condition de ne pas être soumis à un régime micro. Lorsque le logement est conventionné, le propriétaire peut opter pour un crédit d’impôt de 50 % du montant de la prime d’assurance, mais ne peut pas cumuler les deux avantages.Haut de page | Haut de l'article
Assurance dépendance mode d’emploi
Aujourd’hui, alors que la France compte un million de personnes dépendantes, découvrez comment prévenir ce risque.
Nous vivons de plus en plus longtemps et le niveau de nos retraites a tendance à diminuer. Ce constat explique que les personnes en état de dépendance éprouvent parfois des difficultés à assumer les coûts engendrés par cette perte d’autonomie. Pourtant, des solutions existent pour financer ce risque.Le risque dépendance
La notion de dépendance est utilisée pour qualifier la perte d’autonomie liée à l’âge et se caractérise par des restrictions dans la réalisation des activités de la vie quotidienne. Différents facteurs, comme l’allongement de l’espérance de vie, entraînent une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. Cet état de dépendance implique le financement de soins et de services à une période de la vie où les revenus sont souvent moindres.L’assurance dépendance
Pour couvrir ce risque de perte d’autonomie, les assureurs proposent principalement deux types de garanties individuelles. Des contrats de prévoyance, dans lesquels la dépendance est la garantie principale, permettent à l’assuré de se prémunir contre le risque de perte d’autonomie. Si l’assuré devient dépendant, il percevra la prestation prévue, sous forme de rente viagère ou de capital, dont le montant sera bien supérieur aux primes qu’il aura payées. Si, au contraire, l’assuré conserve son autonomie jusqu’à son décès, les primes auront alors été versées à fonds perdus. C’est pourquoi vous pouvez préférer un contrat d’assurance-vie incluant également une assurance dépendance complémentaire.Mais quel que soit votre choix, l’état de dépendance doit être précisément défini dans le contrat. Dans la plupart d’entre eux, la dépendance est caractérisée par l’impossibilité d’assurer trois des quatre actes suivants : se déplacer, se laver, se vêtir, s’alimenter. Mais attention ! Certains contrats ne garantissent que la dépendance totale. Mieux vaut donc choisir un contrat couvrant aussi une dépendance partielle.
Le coût de l’assurance dépendance
Le montant des primes dépend de l’âge du souscripteur et du montant de la garantie. Plus jeune l’assuré souscrit le contrat, plus faibles seront les primes. À l’inverse, plus la garantie sera importante et la couverture étendue, plus les primes seront élevées. Pour information, en 2009, la cotisation moyenne annuelle par personne assurée s’établissait à 361 € et le montant moyen de la rente mensuelle versée au titre de contrats individuels à 522 €.Haut de page | Haut de l'article
Assurance-vie en euros : le bilan de l’année 2009
L'assurance-vie est restée un excellent placement sur l'année dernière
En drainant 80 % des flux d’épargne financière en 2009, l’assurance-vie est redevenue le placement préféré des Français.Un placement plébiscité
Le succès de l’assurance-vie résulte majoritairement d’un plébiscite des assurés pour les contrats et supports en euros. Prudents, les épargnants ont ainsi privilégié la sécurité offerte par ce placement et, à l’inverse, délaissé les supports en unités de compte (en actions notamment), sans doute jugés encore trop risqués. Ce succès s’explique également par la baisse de la rémunération des produits d’épargne liquide tels que le livret A et les comptes à terme.La performance des contrats
Sans surprise, l’érosion des rendements des contrats et des fonds en euros continue. Le rendement moyen se situant entre 3,50 et 3,70 %. Cette diminution des rendements, presque générale, résulte de la forte baisse des taux d’intérêt, dans la mesure où les fonds en euros sont essentiellement investis en obligations et très peu en actions. Toutefois, avec un taux d’inflation quasi nul en 2009, la performance réelle de l’assurance-vie est exceptionnellement élevée. Si l’on estime le rendement moyen en 2009 à 3,70 %, sachant que l’inflation annuelle était de 0,10 %, le rendement réel de l’assurance ressort en effet à 3,60 %.| Compagnie | Contrat | Taux de rendement | |
| 2008 | 2009 | ||
| Afer | Compte Afer | 4,36 % | 4,12 % |
| AGF/Gaipare | Gaipare Sélection / II | 4,15 % | 3,90 % |
| Asac Fapes | Epargne retraite 2 | 4,43 % | 4,05 % |
| Axa | Figures libres | 4,05 % | 3,50 % |
| Azur-GMF (MMA) | Croissance | 4,20 % | 4,00 % |
| BNP Paribas | Privilège | 4,10 % | 3,90 % |
| Banques populaires-Natexis | Solévia Patrimoine | 4,20 % | 3,70 % |
| Boursorama.com | Boursorama vie | 4,45 % | 4,05 % |
| Caisse d'épargne | Nuances Privilège | 4,10 % | 4,00 % |
| Capma et Capmi | Dynavie | 4,00 % | 4,37 % |
| Carac | Compte épargne | 4,50 % | 4,25 % |
| Cardif (BNP Paribas) | Cardif Multi-plus 3 | 4,00 % | 3,77 % |
| CIC | Patrimonio | 4,10 % | 4,00 % |
| Crédit agricole-Prédica | Floriane | 4,20 % | 4,00 % |
| Crédit mutuel | Myrialis et Symphonis | 4,05 % | 3,70 % |
| GAN | Chromatys | 4,60 % | 3,90 % |
| Generali | Euro Epargne | 4,22 % | 3,20 % |
| Groupama | Groupama Modulation | 4,60 % | 3,90 % |
| La Banque postale/CNP | Ascendo | 4,00 % | 3,90 % |
| Le Conversateur | Arep | 4,70 % | 4,50 % |
| MAAF-Vie | Compte épargne MAAF | 4,56 % | 4,16 % |
| Swiss Life | Suisse Life Liberté | 4,26 % | 3,90 % |
| UMPMF | Mutex Patrimoine | 4,50 % | 4,07 % |
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Comment passer un ordre de Bourse
Parce qu’il n’est pas aisé de faire ses premiers pas en Bourse, apprenez à passer un ordre sans vous tromper.
Même si l’évolution des marchés boursiers reste erratique, vous avez peut-être décidé de profiter des vacances d’été pour vous initier aux joies des placements en Bourse. Avant de vous lancer, découvrez comment réaliser des opérations boursières en toute sérénité.Un intermédiaire financier
Pour acheter ou vendre un titre, vous devez passer un ordre via un intermédiaire financier. Après avoir ouvert un compte auprès de cet intermédiaire, vous pourrez lui transmettre vos ordres par écrit, de vive voix, par fax, par téléphone ou encore par internet.Les différents ordres
Ensuite, vous devrez choisir entre plusieurs types d’ordre. Vous pouvez passer un ordre « à cours limité », c’est-à-dire fixer un prix maximal auquel vous êtes prêt à acheter, et un prix minimal auquel vous êtes prêt à vendre. En pratique, si vous fixez un prix d’achat maximal à 57,01 €, l’ordre sera exécuté s’il existe des ordres de vente à 57,01 € ou inférieurs. Très différent, l’ordre « au marché » permet de négocier un titre rapidement au prix du marché. Ainsi, si vous transmettez un ordre d’achat pour 100 actions K alors que les meilleures limites vendeurs sont de 50 titres K à 125 € et 700 titres à 127 €, votre ordre sera exécuté pour 50 à 125 € et 50 à 127 €. Plus complexe, l’ordre « à seuil de déclenchement » permet de se protéger ou de profiter d’un retournement de tendance. Pour l’utiliser, il suffit de fixer un seuil à partir duquel vous souhaitez vendre ou acheter. Vous achetez au cours fixé et au-dessus de ce cours, et vous vendez au cours fixé et en dessous de ce cours. Et lorsque la limite indiquée est franchie, l’ordre devient un ordre « au marché ». Imaginez : vous détenez une action acquise à 45 € et qui cote 65 €. Il est probable qu'elle poursuive son parcours à la hausse. Mais que faire si elle venait à amorcer un repli ? Vous pouvez passer un ordre de vente « à seuil de déclenchement » de 62,50 €. Si ce seuil est atteint, votre ordre de vente est alors activé.Contenu d’un ordre de Bourse
Pour qu’un ordre soit complet, les rubriques suivantes doivent apparaître :- Libellé et, le cas échéant, code de la valeur
- Nature du titre, place et marché de cotation
- Sens de l’opération (achat ou vente) et quantité de titres
- Type d’ordre et durée de validité de l’ordre (La validité d’un ordre permet de déterminer la durée pendant laquelle cet ordre restera exécutable : une journée, un mois, jusqu’à une date déterminée...)
- Numéros de portefeuille titres et de compte chèques
- Mode de règlement
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Aides fiscales à l’emploi de salariés à domicile
Facilitez-vous la vie grâce aux services à domicile tout en réduisant votre impôt sur le revenu !
Pour votre confort personnel ou celui d’un proche, vous pouvez recourir aux services d’un salarié à domicile. Que vous l’employiez directement ou par l’intermédiaire d’une entreprise ou encore d’un organisme agréé, vous bénéficiez alors, sous certaines conditions, d’une diminution de votre impôt sur le revenu.Montant de l’avantage fiscal
L’emploi de ce salarié déclaré vous permet de bénéficier d’une diminution d’impôt égale à 50 % du montant des dépenses effectivement supportées (salaires et charges sociales) ou à 50 % des sommes facturées par l’entreprise ou l’organisme. Les dépenses prises en compte au titre de cet avantage fiscal sont toutefois limitées à 12 000 € par an, majorées de 1 500 € par enfant à charge et par membre du foyer âgé de plus de 65 ans, ce plafond majoré ne pouvant dans la plupart des cas excéder 15 000 €.Nouveauté
Depuis l'imposition des revenus de 2009, la limite des dépenses prises en compte est portée à 15 000 € au titre de la première année pendant laquelle vous employez directement un salarié à domicile (18 000 € en cas de majorations).Services éligibles
Sont éligibles à la réduction d’impôt les services rendus en principe à domicile qui correspondent aux besoins courants des personnes et des familles. Ces services, au nombre de 21, relèvent notamment des travaux ménagers, de la garde et de l’accompagnement d’enfants. Vous trouverez sur le site web www.servicesalapersonne.gouv.fr toutes les informations sur ces services. Et n’oubliez pas que vous pouvez régler un salarié à domicile avec un chèque emploi-service universel (CESU).Nature de l’avantage fiscal
Cet avantage fiscal prend la forme d’un crédit d’impôt, à condition d’avoir exercé une activité professionnelle ou d’avoir été inscrit comme demandeur d’emploi pendant une durée minimale de 3 mois durant l’année de paiement des dépenses. Et attention : si vous vivez en couple, votre conjoint doit, en principe, également remplir cette condition.Pour les contribuables qui ne remplissent pas cette condition, par exemple les retraités, cette aide prend la forme d’une simple réduction d’impôt. De même, l’avantage fiscal prend toujours la forme d’une réduction d’impôt pour les services rendus à la résidence d’un de vos ascendants.
Principal avantage du crédit d’impôt sur la réduction d’impôt : lorsque son montant excède l’impôt à payer, la différence vous est remboursée, alors que la réduction vient diminuer l’impôt dû mais n’aboutit jamais à une restitution de l’excédent.
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Donner son entreprise en toute tranquillité fiscale
La nouvelle procédure du rescrit-valeur permet de sécuriser la transmission de son entreprise.
Décret n° 2009-1615 du 18 décembre 2009, JO du 24 Même lorsque vous envisagez une transmission par voie de donation, vous devez déterminer la valeur de votre entreprise.En effet, la valeur vénale estimée de votre entreprise conditionne le montant des droits d’enregistrement dus à l’occasion de sa transmission à titre gratuit.
Si vous pensez donner tout ou partie de votre entreprise ou des titres de la société dans laquelle vous exercez des fonctions de direction, vous pouvez désormais, pour éviter toute mauvaise surprise, interroger l’administration fiscale sur la valeur estimée de votre bien professionnel.
Modalités de la demande
Cette consultation de l’administration doit intervenir préalablement à la réalisation de la donation.En pratique, vous devez adresser votre demande aux services fiscaux par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de tous les documents utiles pour apprécier la valeur du bien transmis.
L’administration est alors normalement tenue de vous répondre dans un délai de 6 mois.
Toutefois, si votre dossier n’est pas complet, elle doit, dans les 2 mois de la réception du dossier, vous envoyer un courrier sollicitant des informations complémentaires. Dans ce cas, ce n’est qu’à compter de la réception des renseignements demandés que le délai de 6 mois imparti au fisc pour vous répondre commence à courir.
Réponse de l’administration
Lorsque l’administration estime que l’évaluation que vous avez faite est satisfaisante, vous pourrez, vous et le bénéficiaire de la donation, vous prévaloir de cette réponse favorable dès lors que l’opération sera réalisée dans les 3 mois suivant la réception de la décision de l’administration fiscale. Et celle-ci ne pourra plus par la suite remettre en cause la valeur estimée de l’entreprise.En cas de réponse défavorable, tout n’est pas perdu : vous pouvez solliciter un second examen de votre évaluation, qui sera réalisé cette fois de façon collégiale.
Quelles pièces transmettre au fisc ?
Un récent décret vient de dresser la liste précise des documents à fournir à l’administration fiscale dans le cadre du rescrit-valeur. Le contribuable doit ainsi fournir des informations sur l’entreprise cédée, notamment financières (comptes des 3 années précédentes, analyse financière et principales données économiques de l’entreprise), et des renseignements précis sur la donation envisagée (quotité et nature du don, exposé des méthodes d’évaluation retenues et détail des calculs, etc.). Une liste que les intéressés devront bien avoir à l’esprit lors de la préparation de leur dossier !Haut de page | Haut de l'article
Crédit d’impôt développement durable
Le point sur les nouveaux taux et équipements éligibles au crédit d’impôt.
Jusqu’au 31 décembre 2012, équiper sa résidence principale de matériels favorisant les économies d’énergie donne droit à un crédit d’impôt. Celui-ci peut bénéficier au propriétaire, au locataire ou à l’occupant à titre gratuit du logement, ainsi que, sous certaines conditions particulières, au bailleur d’un logement loué.Le montant de l’avantage fiscal correspond à un pourcentage des dépenses effectuées, variable en fonction des équipements concernés. Étant précisé que le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est plafonné à 8 000 € pour un célibataire (16 000 € pour un couple) par périodes de 5 ans, majoré de 400 € par personne à charge. Pour les bailleurs, il ne peut excéder 8 000 € par logement pour la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Voici la liste des principales dépenses éligibles, à jour de la dernière loi de finances.
| Nature de la dépense | Taux du crédit d’impôt | |
| 2009 | 2010 | |
| Chaudière à condensation | 25 %* | 15 % |
| Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées | 25 %* | 15 % |
| Acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques | 25 %* | 25 % |
| Acquisition d’appareil de régulation de chauffage | 25 %* | 25 % |
| Équipements de production d’énergie utilisant des énergies renouvelables : cas général | 50 % | 50 % |
| Pompe à chaleur (autre qu’air/air) dont la finalité essentielle est la production de chaleur, à l’exception des pompes à chaleur géothermiques | 40 % | 25 % |
| Pompe à chaleur géothermique dont la finalité essentielle est la production de chaleur | 40 % | 40 % |
| Pompe à chaleur (autre qu’air/air) thermodynamique | Non applicable | 40 % |
| Pose de l’échangeur à chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques | Non applicable | 40 % |
| Chaudière et équipement de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses | 40 % | 25 %** |
| Équipements de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables | 25 % | 25 % |
| Équipements de récupération des eaux pluviales | 25 % | 25 % |
| Réalisation de diagnostic de performance énergétique en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire | 50 % | 50 % |
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La contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie
Les modalités de la contribution du locataire aux travaux d'économie d'énergie engagés par le propriétaire dans le logement loué.
Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 et Arrêté du 23 novembre 2009, JO du 25 En vertu de la loi, dite « Boutin », du 25 mars 2009, tout bailleur peut désormais demander à son locataire de contribuer financièrement aux travaux d'économie d'énergie qu’il a réalisés dans le logement loué.Les travaux concernés
Après avoir engagé avec le locataire une concertation portant sur les travaux d’économie d’énergie envisagés, le bailleur peut demander à ce dernier de participer au financement : - soit des travaux combinant au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, listées par décret (isolation thermique des toitures, régulation ou remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, etc.) ; - soit d’un ensemble de travaux permettant de ramener la consommation globale d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux en dessous d’un certain seuil (défini par arrêté).La contribution du locataire
La contribution demandée au locataire diffère selon la date d’achèvement du bâtiment concerné (voir tableau ci-contre). Sachant qu’en toute hypothèse, elle ne peut être supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. Elle pourra être exigée dès le mois qui suivra la date de fin des travaux.Justificatifs
Pendant le mois qui suit l’achèvement des travaux, le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les factures correspondantes. Il doit également lui transmettre l’attestation, établie par l’entreprise ayant effectué les travaux, certifiant que ces travaux respectent les prescriptions de l’étude thermique faite préalablement ou qu’ils sont conformes aux exigences imposées par la réglementation.| Caractéristique du bâtiment | Contribution du locataire |
| Construit avantle 1 janvier 1948 | Mensuelle, forfaitaire, fixe et non révisable d’un montant(1) de : - 10 € pour les studios ; - 15 € pour les 2 et 3 pièces ; - 20 € pour les 4 pièces et plus |
| Construit entrele 1 janvier 1948et le 1 janvier 1990 | - Soit mensuelle, fixe et non révisable et correspondant à une partie(2), déterminée par le propriétaire, du montant des économies de charges générées grâce aux travaux (montant estimé selon une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte notamment les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment et sa localisation géographique) ; - Soit mensuelle, forfaitaire, fixe et non révisable (voir montants ci-dessus) si les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul conventionnel ou si le propriétaire ne détient pas plus de 3 logements mis en location dans l’immeuble. |
(1) montant actualisable par arrêté tous les 3 ans.
(2) 50 % au plus.
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La déduction des cotisations aux contrats Madelin
Chaque année, les limites de déductibilité des cotisations aux régimes facultatifs de retraite et de prévoyance sont revues. Présentation des plafonds 2010.
Les contrats « Madelin » permettent aux entrepreneurs individuels, aux professionnels libéraux et à certains dirigeants de société de se prémunir contre différents aléas de la vie ou encore de se constituer une retraite surcomplémentaire.Des cotisations déductibles
Ces contrats sont d’autant plus intéressants qu’en plus de vous apporter une protection sociale, les cotisations souscrites au titre des régimes facultatifs de prévoyance complémentaire ou de retraite sur-complémentaire sont déductibles de vos revenus professionnels. La base d’imputation varie alors en fonction de la qualité du professionnel concerné ; ainsi les cotisations sont déductibles des bénéfices des exploitants individuels ou encore de la rémunération de certains dirigeants non salariés. Mais attention ! Alors que les cotisations versées au titre des régimes obligatoires de base ou complémentaires sont totalement déductibles, celles versées au titre des régimes facultatifs sont, elles aussi, déductibles, mais sous certains plafonds, qui sont en principe proportionnels au bénéfice imposable.Le régime antérieur
Toutefois, les indépendants ayant conclu un contrat Madelin avant le 25 septembre 2003 ou ayant adhéré à un régime facultatif avant cette date peuvent se placer sur option sous le dispositif de plafonnement de cotisations en vigueur en 2003. Cette faculté d’opter pour le régime antérieur étant ouverte jusqu’aux exercices clos ou périodes d’imposition arrêtées au 31 décembre 2010.Vous trouverez dans le tableau ci-contre l’ensemble des plafonds de déduction à respecter pour l’année 2010.
| Régime transitoire :plafonds de déduction | Régime de droit commun :plafonds de déduction | ||
| Limite globale | Limite particulière | Limite propre à chaque risque | |
| Retraite facultative | 19 % de 8 fois le plafond SSSoit 19 % x 8 x 34 620 € | Néant | Plancher = 10 % plafond SS = * ; Plafond = 10 % du bénéfice** retenu dans la limite de 8 fois le plafond de la SS (276 960 €) + 15 % du bénéfice compris entre 1 et 8 fois ce plafond. Soit une déduction maximale de* |
| Prévoyance complémentaire | 3 % de 8 foisle plafond SS = | Plancher = 7 % du plafond SS = *; Plafond = 7 % du plafond SS (2 423 €*) + 3,75 % du bénéfice**, sans que cette somme excède 3 % de 8 fois le plafond SS = * | |
| Assurance perte d'emploi | 1,5 % de 8 fois le plafond SS= | Plancher = 2,5 % du plafond SS = * ; Plafond = 1,875 % du bénéfice** retenu dans la limite de 8 fois le plafond SS = * |
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Le choix de la location en meublé
Acquérir un bien immobilier pour le louer meublé peut s'avérer extrêmement intéressant !
Vous vous posez peut-être la question : pourquoi choisir de louer un logement meublé ? Pour plusieurs raisons. D'abord, parce que cela vous permet, en principe, de fixer un montant de loyer plus élevé. Ensuite, parce que la location en meublé bénéficie d'un régime juridique assez souple. Enfin, parce que les loyers tirés de la location en meublé sont imposés non pas comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Les règles de la location meublée
Très peu de textes spécifiques sont consacrés aux locations en meublé, laissant le soin aux parties de définir le contenu de leur contrat comme elles l'entendent. Seule exception : depuis 2005, le régime de la location en meublé est plus encadré lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, les règles prévues restant néanmoins plus souples que celles applicables à la location de logements non meublés. Ainsi, désormais, le contrat doit être établi par écrit et prévoir une durée minimale. En revanche, les modalités de rupture du bail par le propriétaire sont appréciées avec plus de souplesse qu'en matière de location nue.Une fiscalité avantageuse grâce à l'amortissement du logement
Relevant, sauf exception, de la gestion de votre patrimoine, cette activité est imposée selon le régime des BIC non professionnels. Ainsi, à condition de relever ou d'opter pour un régime réel d'imposition, les loyers taxables sont effacés les premières années grâce à l'imputation des différentes charges, mais aussi et surtout à la possibilité de déduire de vos loyers une fraction du prix du bien et du mobilier loués au titre de l'amortissement. Parfois même, le montant des charges (hors amortissement) crée un déficit, qui est alors imputable sur les recettes tirées de l'activité de loueur en meublé non professionnel des 10 années suivantes.Toutefois, lorsque le loueur ne perçoit pas plus de 32 000 € de recettes hors taxes et que le montant réel des charges est inférieur à 50 % des loyers, le régime micro-BIC peut être avantageux ; il permet d'alléger les obligations comptables et déclaratives et d'appliquer un abattement sur les recettes égal à 50 %.
Obtenir une réduction fiscale en prime !
Depuis le 1er janvier 2009, l'acquisition d'un logement, dans certaines résidences avec services, destiné à être loué meublé ouvre droit à une réduction d'impôt, calquée sur le dispositif Scellier (cf. notre dossier de septembre dernier), égale à 25 % du prix du logement limité à 300 000 €, étalée sur 9 ans. En contrepartie, la possibilité de déduire les amortissements est toutefois alors fortement réduite.Haut de page | Haut de l'article
Économie d'énergie : « l'éco-prêt à taux zéro »
Un nouveau dispositif qui permet, depuis le 1 avril 2009, de financer à moindre coÛt des travaux de rénovation énergétique dans les logements.
Pour réduire la consommation d'énergie, de nombreux dispositifs sont mis en place pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux dans leur logement.L'éco-prêt à taux zéro
Si vous envisagez de financer des travaux de rénovation de votre habitat pour faire des économies d'énergie, vous pouvez notamment profiter d'un prêt sans intérêt, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). À condition d'obtenir l'aval de votre banque, ce prêt est accordé sans conditions de ressources, sous réserve que le logement soit occupé à titre de résidence principale et que les travaux soient réalisés par un professionnel.Le dispositif de l'éco-prêt à taux zéro est réservé aux propriétaires occupants ou bailleurs pour des logements achevés avant le 1er janvier 1990.
Mais attention ! L'éco-prêt doit financer certains types de travaux, dont la liste est précisément fixée et qui permettent de réaliser des économies d'énergie significatives. Il peut s'agir soit de mettre en oeuvre un bouquet de travaux, soit d'améliorer la performance énergétique globale d'un logement. Et son montant varie de 10 000 à 30 000 €.
Cumul de l'éco-ptz et du crédit d'impôt
En principe, les dépenses relatives à un même équipement ne peuvent pas ouvrir droit au crédit d'impôt sur le revenu « développement durable », si leur financement est partiellement couvert par un éco-PTZ. Toutefois, ce principe de non-cumul ne s'applique pas aux éco-PTZ dont l'offre est émise avant le 1er janvier 2011, dès lors que le revenu du foyer fiscal n'excède pas 45 000 € l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre. Quant aux contribuables qui ne sont pas autorisés à cumuler les deux dispositifs, ils peuvent, en revanche, financer une partie des travaux envisagés avec un prêt à taux zéro et demander le bénéfice du crédit d'impôt pour d'autres travaux. Lorsque le propriétaire doit choisir entre l'un ou l'autre des dispositifs, il convient alors de procéder à des simulations très précises.Éco-PTZ : la marche à suivre
Contactez l'Espace info énergie de votre région qui vous conseillera sur les travaux éligibles et vous dirigera vers des entrepreneurs compétents. Ensuite, faites faire des devis. Vous trouverez des devis types sur le siteHaut de page | Haut de l'article
Immobilier locatif : une nouvelle opportunité fiscale
Grâce au dispositif Scellier, Obtenez jusqu'à 75 000 € de réduction d'impôt sur 9 ans en investissant dans un logement locatif.
Depuis plus de 20 ans maintenant, pas moins de sept dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement locatif dans le neuf se sont succédé. Présentation du dernier-né, le dispositif Scellier, un investissement fiscalement tentant, mais potentiellement risqué.Une réduction d'impôt attractive...
En devenant propriétaire d'un logement en 2009 ou en 2010, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % du prix d'acquisition ou de revient du logement neuf ou assimilé, plafonné à 300 000 €. Ce qui représente une économie d'impôt maximale de 75 000 €, étalée sur 9 ans, à raison de 1/9 de son montant total chaque année. Ainsi, vous pouvez bénéficier d'une réduction atteignant 8 333 € par an. Si vous repoussez cette acquisition en 2011 ou en 2012, la réduction d'impôt accordée ne sera plus que de 20 %. Et sachez que si, une année, votre impôt sur le revenu est inférieur au montant de la réduction d'impôt obtenue, la différence ne vous sera pas remboursée, mais elle sera imputable sur le solde de l'impôt dû au titre des 6 années suivantes....mais avec des contreparties
Le propriétaire bailleur doit notamment prendre l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée minimale de 9 ans, en respectant des plafonds de loyer, qui varient selon la zone géographique d'implantation du bien immobilier, à des locataires qui en font leur résidence principale. Et attention ! Ne pas respecter l'engagement de location fait perdre tout avantage fiscal. Par ailleurs, pour éviter de reproduire les déconvenues du dispositif Robien, la réduction d'impôt n'est accordée que pour des logements situés dans des communes où la demande de logements est supérieure à l'offre.Quelques conseils pour bien investir !
Il est impératif de sélectionner rigoureusement votre acquisition. Choisissez une ville dynamique et attrayante que vous connaissez, dans un quartier apprécié, et assurez-vous de conclure au plus juste prix en envisageant la revente dès l'achat. Des critères financiers et patrimoniaux doivent également venir compléter cette démarche afin de minimiser tous les risques... qui ne sont pas uniquement locatifs !Haut de page | Haut de l'article
Connaissez-vous les emprunts obligataires ?
Comme beaucoup d'épargnants, vous vous demandez peut-être où placer votre épargne : avez-vous pensé aux obligations ?
Au vu du succès de l'emprunt obligataire émis par EDF auprès des particuliers au début de cet été et du lancement d'un emprunt d'État annoncé par le gouvernement pour 2010, les obligations ont, semble-t-il, le vent en poupe. Ce placement, souvent considéré comme sécuritaire, n'est toutefois pas complètement dénué de risques. Explications.Qu'est-ce qu'une obligation ?
Ce placement consiste à consentir un prêt à une société ou encore à un État. La créance qui en résulte est alors représentée par un titre : l'obligation. Et l'épargnant perçoit, en rémunération de ce prêt, un intérêt. Il existe toutefois de nombreuses catégories d'obligations aux caractéristiques très variables. Mais classiquement, ces caractéristiques sont connues au moment de la souscription du placement : durée, valeur nominale, prix d'émission et de remboursement et taux d'intérêt. Le plus souvent, le taux d'intérêt est fixe et valable pendant toute la durée du prêt. Et en principe, au terme de l'emprunt, l'émetteur rembourse le capital aux prêteurs.Quels risques sont encourus ?
Lorsque l'épargnant conserve les obligations souscrites lors de l'émission d'un emprunt jusqu'à l'échéance, il ne subira normalement pas de perte en capital puisque, à cette date, l'émetteur lui remboursera l'intégralité de ce capital, sauf évidemment si ce dernier a fait faillite. De ce fait, lorsque cet émetteur est un État, le risque est alors quasiment nul.L'investisseur n'est toutefois pas contraint de conserver ses obligations jusqu'à leur terme ; il pourra les vendre sur le marché boursier. Dès lors, la valeur de revente de l'obligation peut être différente de sa valeur nominale. En effet, son prix de revente évolue en fonction de la variation des taux d'intérêt. Ainsi, lorsque ces taux montent, le prix de l'obligation diminue, son rendement s'avérant moins attractif.
Notre conseil
Les épargnants craignant de ne pas prendre les bonnes décisions peuvent opter pour des produits collectifs, comme les Sicav investies en obligations. L'investisseur est alors libéré de tout souci de gestion et accède à une large diversification. Mais attention ! Ces produits sont soumis aux mêmes risques de variation de cours que les obligations en cas d'évolution des taux d'intérêt et il est, dans ce cas, impossible d'attendre le remboursement du nominal à l'échéance.Haut de page | Haut de l'article
Transmettre un bien immobilier via une société civile
optimisez la transmission de votre patrimoine immobilier en utilisant au mieux les outils à votre disposition.
Pour faciliter et préparer la transmission d'un patrimoine immobilier, il peut être opportun de créer une société civile immobilière (SCI).Un montage juridique sophistiqué
Cette mise en société permet de diviser la valeur de vos biens immobiliers en parts sociales, qui seront plus faciles à répartir entre plusieurs personnes. Ensuite, vous pourrez transmettre tout ou partie de ces parts à vos enfants. Et pour réduire l'imposition de cette transmission, vous pouvez avoir intérêt à procéder à une donation de la seule nue-propriété des parts de la SCI. En effet, en vous réservant l'usufruit des parts transmises, vous réduisez leur valeur qui sert de base soumise aux droits de donation. De plus, ce montage vous permet de garder un contrôle sur les biens transmis, d'en percevoir les revenus ou d'en disposer. Sachant qu'au décès de l'usufruitier, les enfants nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts sans devoir payer un complément de droits de succession.Un avantage fiscal dopé
Mieux, lorsque l'usufruitier des parts sociales n'a pas immédiatement besoin de revenus complémentaires, une partie des bénéfices de la SCI peut être mise en réserve au lieu d'être distribuée. Une décision qui a pour conséquence d'augmenter la valeur des parts de la société. Et au décès de l'usufruitier, la valeur des titres transmis hors droits de succession augmentera celle des réserves. Finalement, grâce à ce montage, les enfants hériteront d'un patrimoine immobilier valorisé à un coût fiscal très réduit.Un montage qui vient d'être validé par les magistrats...
Dans une récente affaire, une mère avait constitué une SCI avec ses enfants. Quelques mois plus tard, associée majoritaire de la SCI, elle avait fait donation à ces enfants de la totalité de la nue-propriété de ses parts. Et chaque année, les bénéfices de la société étaient mis en réserve. Le fisc avait alors redressé les nus-propriétaires, soumettant les sommes mises en réserve aux droits de donation. À tort, selon les magistrats, qui ont considéré que cette mise en réserve ne constituait pas une donation.Notre conseil
Afin de sécuriser cette opération face aux critiques du fisc, il est indispensable d'abord de respecter les règles de fonctionnement de la SCI. Puis de démontrer que l'opération n'est pas motivée exclusivement par des raisons fiscales, par exemple en spécifiant qu'elle est justifiée par la réalisation future de travaux d'entretien.Haut de page | Haut de l'article
Vente de l'habitation principale : quelle fiscalité ?
L'éventuelle plus-value dégagée lors de la vente de votre résidence principale n'est pas soumise à l'impôt. mais À quelles conditions ?
Le produit de la vente d'une maison ou d'un appartement peut échapper à toute imposition. Ainsi, lorsque vous cédez votre résidence principale, la plus-value réalisée à cette occasion est en principe exonérée d'impôt. Mais pour profiter de cette faveur fiscale, le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective au moment de la vente. Une exigence qui n'est pas toujours évidente à respecter et à prouver. Présentation des principes à connaître en la matière.Votre résidence habituelle et effective...
Pour être considéré comme votre habitation principale, le bien immobilier doit constituer votre résidence habituelle et effective. En clair, si votre maison constitue votre seul bien immobilier, vous n'aurez à l'évidence aucune difficulté à prouver qu'elle constitue votre résidence principale. En revanche, si vous êtes propriétaire d'autres biens immobiliers, vous devrez peut-être démontrer au fisc que le logement vendu est effectivement la résidence que vous occupiez pendant la majeure partie de l'année.... au jour de la cession
En principe, pour être exonéré d'impôt, le bien immobilier cédé doit constituer votre résidence principale à la date de la vente. Cependant, pour éviter de pénaliser les propriétaires qui déménagent avant d'avoir vendu leur logement, l'administration fiscale peut accorder cette exonération alors même que le bien immobilier est vacant au moment de sa vente. Plus précisément, la plus-value résultant de la cession d'un bien qui était la résidence principale d'un contribuable reste exonérée d'impôt dès lors que le délai entre sa mise en vente et la vente effective est considéré comme « normal » par l'administration. Un délai qu'elle estimait jusqu'à présent à un an.Mais en raison du contexte immobilier actuel, et pour ne pas freiner la mobilité des propriétaires-occupants, ce délai de principe a été porté à 2 ans pour les cessions intervenant en 2009 et 2010. Une bouffée d'oxygène pour les propriétaires !
Attention:
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Assurance-vie : les rendements 2008
Découvrez comment a évolué le placement préféré des Français en 2008 !
Ces dernières années, l'assurance-vie a perdu une bonne partie de ses attraits, fiscaux notamment. Pour autant, sutout en période de crise financière, les fonds et contrats en euros continuent d'offrir une sécurité que peu de placements proposent : la garantie que votre capital ne diminuera pas et un rendement minimal ! Même si en terme de rendement, 2008 n'aura pas été une année faste pour l'assurance-vie.Les rendements 2008 en baisse
Les contrats d'assurance-vie en euros ont en effet enregistré en 2008 des rendements en baisse, allant de 0,01 à 0,3 points.Une baisse qui s'avère toutefois contenue. En effet, malgré un contexte financier très déprimé, la performance de l'assurance-vie en euros, comparée à la plupart des autres placements, reste plus qu'honorable. Ainsi, le rendement moyen des contrats et fonds en euros devrait s'établir à 3,90 % en 2008.
Fort repli des versements
Le placement préféré des Français n'aurait-il plus la cote ? Car pour la deuxième année consécutive, les sommes versées par les épargnants sur les contrats d'assurance-vie régressent. Et cette fois, la collecte subit une forte chute, de presque 11 % entre 2007 et 2008 ! Malgré tout, les sommes placées en assurance-vie et sur des contrats de capitalisation restent très importantes pour atteindre, à la fin du mois de décembre, 1 142 Mde !| Compagnie | Contrat | Taux de rendement | |
| 2007 | 2008 | ||
| Afer | Compte Afer | 4,42 % | 4,36 % |
| AGF/Gaipare | Gaipare Sélection / II | 4,45 % | 4,15 % |
| Asac Fapes | Epargne retraite 2 et 2 plus | 4,55 % | 4,43 % |
| Axa | Figures Libres | 4,35 % | 4,05 % |
| Azur-GMF (MMA) | Plan Cèdre | 4,40 % | 4,20 % |
| BNP Paribas | Multiplacements privilège | 4,40 % | 4,10 % |
| Banques populaires-Natexis | Solévia Patrimoine | 4,40 % | 4,20 % |
| Boursorama.com | Boursorama Vie | 4,55 % | 4,45 % |
| Caisse d'épargne | Nuances Privilège | 4,40 % | 4,10 % |
| Capma & Capmi | Dynavie | 4,85 % | 4,00 % |
| Carac | Compte Épargne | 4,70 % | 4,50 % |
| Cardif (BNP Paribas) | Cardif Multi-plus 3 | 4,20 % | 4,00 % |
| CIC | Patrimonio | 4,30 % | 4,10 % |
| Crédit Agricole-Predica | Floriane | 4,30 % | 4,20 % |
| Crédit Mutuel | Myrialis et Symphonis | 4,20 % | 4,05 % |
| GAN | Chromatys | 4,50 % | 4,60 % |
| Générali | Euro Epargne | 4,37 % | 4,22 % |
| Groupama | Groupama Modulation | 4,50 % | 4,60 % |
| La Banque Postale/CNP | Patrimoine liberté | 4,60 % | 4,50 % |
| Le Conservateur | Arep | 5,00 % | 4,70 % |
| MAAF-Vie | Compte épargne MAAF | 4,66 % | 4,56 % |
| UMPMF | Mutex Patrimoine | 6,61 % | 4,50 % |
| Swiss Life | Suisse Life Liberté | 4,30 % | 4,26 % |
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L'assurance-vie, instrument de financement
Donner en garantie un contrat d'assurance-vie : une solution relativement simple et peu coûteuse pour débloquer des liquidités.
Actuellement, obtenir un crédit peut relever du parcours du combattant. Il existe toutefois des solutions pour vous procurer des liquidités. Ainsi, vous pouvez, sous certaines conditions, proposer un placement pour garantir le paiement de votre emprunt auprès de l'établissement financier. L'opération est alors sécurisée, la banque étant assurée qu'en cas de non-paiement du prêt, elle sera remboursée grâce à la valeur de votre placement.Les placements concernés
Prenant la forme d'un nantissement ou d'une délégation de créance, cette mise en garantie concerne généralement des contrats d'assurance-vie. Mais vous pouvez également nantir des contrats de capitalisation, un plan d'épargne en actions (PEA) ou encore certains comptes-titres.Les objectifs de la mise en garantie
La garantie sert à obtenir un prêt permettant notamment de financer un projet immobilier ou professionnel. Mais quel que soit l'objectif poursuivi, l'intérêt reste le même : vous n'avez pas à procéder à des retraits sur votre contrat. Ainsi, votre épargne continue à fructifier indépendamment du crédit accordé. Et votre contrat d'assurance-vie ne perd pas ses avantages.La mise en place de la garantie
Après avoir accepté le principe de la mise en garantie, encore faut-il évaluer votre placement pour déterminer le montant du prêt. Un montant qui dépend de la valeur de votre contrat, mais également de son allocation d'actifs. Plus le placement est sûr, plus ce montant sera élevé.La disponibilité de Votre épargne
Vous devez être attentif aux différentes clauses inscrites dans l'acte de mise en garantie, notamment à celles qui limitent la disponibilité de votre épargne sur le contrat nanti ou délégué. Car en principe, les possibilités de rachats et d'avances sur votre contrat sont restreintes. À l'inverse, vous conservez la liberté de gérer vos avoirs, mais vos décisions d'arbitrage peuvent être soumises à l'accord du banquier.Bénéficiaires acceptant
Lorsque le contrat d'assurance-vie a été accepté par un bénéficiaire avant sa mise en garantie, l'opération est alors soumise à son accord. En revanche, quand l'acceptation est postérieure à cette mise en garantie, elle est sans effet à l'égard du créancier qui bénéficie de la garantie sur le contrat.Avantages et inconvénients
Peu onéreux, l'apport en garantie d'un contrat d'assurance-vie permet de demander un emprunt sans avoir recours à une assurance-décès, parfois très coûteuse, surtout lorsque l'emprunteur est âgé. En cas de décès avant le remboursement total du prêt, le capital de l'assurance-vie couvrira le solde restant dû.Haut de page | Haut de l'article
Soutenez le cinéma en réduisant vos impôts
La souscription au capital de Sofica peut vous permettre de réduire substantiellement votre impôt sur le revenu.
En souscrivant au capital de Sofica, sociétés anonymes ayant pour objet exclusif de financer des oeuvres cinématographiques et audiovisuelles, vous devenez « producteur » de films tout en réduisant votre impôt sur le revenu.Une économie d'impôt...
En effet, les personnes domiciliées en France, qui souscrivent au capital de Sofica, bénéficient d'une réduction d'impôt égale à 40 % de l'investissement effectué (y compris les frais de souscription) retenu dans la limite de 25 % de leur revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction d'impôt maximale de 7 200 €.À noter:
...sous conditions
Le bénéfice de cet avantage fiscal est aussi subordonné au respect de certaines conditions à bien considérer avant d'investir.Ainsi, les actions souscrites doivent être conservées pendant 5 ans. En conséquence, si votre horizon de placement est inférieur à 5 ans, délaissez les Sofica. Car lorsque tout ou partie des titres ayant donné lieu à la réduction d'impôt est cédé avant le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du versement effectif de la souscription, la réduction d'impôt obtenue est ajoutée à l'impôt dû au titre de l'année de cession. Toutefois, la réduction d'impôt n'est pas reprise en cas de décès de l'un des époux ou partenaires liés par un pacs soumis à imposition commune.
Autre condition, de forme celle-ci, le contribuable doit obligatoirement joindre à sa déclaration de revenus un relevé délivré par la Sofica.
Sachez enfin que cet avantage fiscal ne peut être cumulé avec la réduction d'impôt pour souscription au capital d'une PME. Et les titres de Sofica ayant ouvert droit à un avantage fiscal ne peuvent figurer sur un PEA.
Nos recommandations
La souscription au capital de Sofica est une technique de défiscalisation qui s'adresse plutôt aux épargnants très fiscalisés, qui peuvent ainsi diversifier leur patrimoine avec un investissement à risque.En principe, ce pur produit de défiscalisation est proposé en fin d'année par les banques et les intermédiaires financiers. Mais n'attendez pas trop pour vous manifester auprès d'eux afin de réserver vos parts si vous êtes intéressé !
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L'épargne solidaire ou comment investir autrement
Faites fructifier vos économies tout en partageant les gains obtenus avec des associations et bénéficiez en contrepartie de réductions d'impôt !
Instruction fiscale du 16 octobre 2008, BOI 5 I-8-08 Traditionnellement, un épargnant choisit ses placements en fonction de critères financiers. Mais depuis quelques années, certains investisseurs retiennent également des critères extra-financiers. D'où l'apparition de placements tels que l'épargne solidaire.L'épargne solidaire, c'est quoi ?
L'épargne solidaire permet de financer des projets solidaires qui n'auraient pas nécessairement trouvé de financement par les voies classiques. Elle prend la forme de livrets, d'OPCVM, d'actions...Parmi ces produits, figurent les placements de partage : vous acceptez qu'une partie ou la totalité des revenus générés par votre épargne soit redistribuée à un organisme qui se consacre à des oeuvres solidaires.
Les avantages fiscaux
Afin d'encourager la souscription de produits d'épargne solidaire, dite de partage, les gains perçus sur certains placements à revenu fixe soumis au prélèvement libératoire et redistribués à des causes d'intérêt général bénéficient, depuis le 1er janvier 2008, d'un prélèvement à taux réduit. Ce prélèvement est égal à 5 % (au lieu de 18 %), soit 17,1 % prélèvements sociaux compris au 1er janvier 2009.Dans une récente instruction, l'administration a précisé que les produits de placement à revenu fixe sont concernés par ce taux réduit. Il s'agit notamment des livrets et des produits d'obligations négociables.
En revanche, sont exclus du bénéfice du taux de 5 % les produits de placement à revenu variable (dividendes) et les gains de cession de valeurs mobilières ou de droits sociaux.
Les conditions d'application
Pour bénéficier du taux de 5 %, certaines conditions doivent être remplies :- l'engagement d'abandon des revenus doit être matérialisé par une convention conclue avec l'établissement payeur ;
- l'abandon des revenus doit profiter à certaines structures reconnues d'utilité publique ou d'intérêt général.
Précision
Lorsque la convention de partage a été conclue avant le 16 octobre 2008, et qu'elle ne mentionne pas l'intégralité des informations requises par l'administration (l'identité et les coordonnées des signataires, la dénomination des produits abandonnés...), le contribuable et l'établissement payeur ont 6 mois, à compter du 16 octobre 2008, pour signer un avenant.Haut de page | Haut de l'article
Investissement locatif dans une résidence de tourisme
Un investissement qui ouvre droit à réduction d'impôt, mais impose de respecter certaines conditions.
Et oui : aquérir un appartement dans une résidence de tourisme peut vous permettre de réaliser des économies d'impôt. Mais le bénéfice de ces avantages fiscaux est lié au respect de nombreuses conditions, parfois difficiles à satisfaire. C'est pourquoi, pour assurer une meilleure protection des investisseurs, l'administration a assoupli certaines d'entre elles.Des réductions d'impôt
En investissant dans une résidence de tourisme avant le 31 décembre 2010, vous pouvez bénéficier de réductions d'impôt sur le revenu s'échelonnant de 20 à 40 % du prix d'acquisition ou du montant des travaux réalisés.S'engager à louer à un exploitant
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez vous engager à louer le logement, de manière effective et continue pendant 9 ans, à l'exploitant de la résidence de tourisme, dans le mois qui suit la date d'achèvement (ou de l'acquisition si elle est postérieure) du logement ou dans le mois qui suit la date de fin des travaux.Les conséquences de la défaillance de l'exploitant
Lorsque l'exploitant est défaillant, les propriétaires de la résidence ne respectent plus leur engagement locatif. Ils doivent donc trouver un nouveau gestionnaire. Et s'ils ne trouvent pas un nouvel exploitant dans les 30 jours, ils sont susceptibles de subir un redressement fiscal. Dans ce cas, la réduction d'impôt dont ils ont bénéficié fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement de location. Mais bonne nouvelle ! Désormais, le fisc fait preuve de tolérance et admet que la période de vacance du logement avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas précis et limités (cf. ci-dessous), être supérieure à 1 mois, sans toutefois pouvoir excéder une période de 12 mois.Les cas de défaillances admis par le fisc
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Investissement : ne négligez pas le placement or !
Alors que les bourses chutent et que la crise financière s'installe, l'or redevient un placement en vogue, à découvrir ou à redécouvrir.
Avec le retour de l'inflation et la grise mine des places boursières, l'or longtemps délaissé par les investisseurs est à nouveau un placement à la mode. En effet, cette valeur refuge, insensible à la hausse des prix et négociable partout, redevient, durant cette période de ralentissement économique, une valeur de repli intéressante.Un placement brillant...
Depuis 2004, le cours de l'or ne cesse de progresser, atteignant actuellement des sommets. Certains spécialistes pensent que cette hausse du cours de l'or pourrait perdurer. Si c'est le cas, investir sur le métal jaune, certes ne vous rapportera pas de revenus, mais pourra vous permettre de dégager un gain.En pratique:
... à la fiscalité adoucie
Un gain dont la fiscalité, très peu favorable autrefois, est aujourd'hui moins lourde. En effet, s'agissant de l'or métal détenu en direct, les épargnants ont le choix entre une taxation égale à 8 % du montant de la transaction et une imposition de la plus-value au taux de 27 % (prélèvements sociaux inclus). Dans cette dernière hypothèse, un abattement de 10 %, applicable pour chaque année de détention à compter de la troisième, permet une exonération totale après 12 ans de détention.Plusieurs façons d'investir
Si vous décidez de participer à cette « ruée vers l'or », sachez qu'il existe désormais de nombreuses possibilités pour investir.Notre conseil
L'or est un moyen de stocker ses richesses et de diversifier son patrimoine (l'or ne doit toutefois pas représenter plus de 5 à 10 % du patrimoine total). Mais restez prudent ! Car une forte hausse du cours de l'or ne doit pas pour autant vous faire oublier que sa valeur fluctue et que rien ne permet de garantir que vous retrouverez au final votre investissement initial.Haut de page | Haut de l'article
Achats immobiliers : le droit de rétractation de l'acquéreur
Grâce au délai de rétractation, l'acheteur d'une maison ou d'un appartement peut revenir sur son engagement d'acquisition.
L'achat d'un bien immobilier est un engagement à long terme qui relève d'un processus assez complexe. Vous commencez par arpenter les rues et multipliez les visites. Puis, après avoir trouvé votre futur logement, vient alors le moment de vous lancer et de signer un avant-contrat. Car l'achat d'un bien immobilier se réalise généralement en deux temps. Vendeur et acheteur signent d'abord une promesse ou un compromis (avant-contrat) précisant les conditions de la vente. Et ce n'est que quelques semaines ou mois plus tard que la vente définitive est conclue devant un notaire.Connaissez-vous votre droit de rétractation ?
Une fois l'avant-contrat signé, vous avez, et c'est exceptionnel, la possibilité de revenir sur votre décision. En effet, vous bénéficiez, en tant qu'acquéreur d'un bien immobilier à usage d'habitation, d'un délai de 7 jours, à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente, pour vous rétracter, c'est-à-dire pour revenir sur votre décision d'achat.Ce n'est donc qu'une fois expiré ce délai de 7 jours que vous êtes définitivement engagé vis-à-vis de votre vendeur.
Êtes-vous concerné ?
Tout acquéreur non professionnel, quelle que soit la qualité du vendeur, peut bénéficier du délai de rétractation lorsqu'il signe un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un appartement, d'une maison individuelle, ou d'un logement destiné soit à être utilisé à titre de résidence principale ou secondaire, soit à être loué.Attention:
Comment vous rétracter ?
La signature de la vente est en général précédée d'un avant-contrat. Celui-ci doit alors vous être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par exploit d'huissier de justice ou encore par la remise de l'acte par le notaire ou un professionnel de l'immobilier. Sans cette notification, le délai de rétractation ne court pas.Après avoir reçu cette notification, vous avez 7 jours, à compter du lendemain de la remise de l'acte (ou de la première présentation de la lettre), pour vous rétracter librement et sans aucune justification. Pour ce faire, vous devez procéder par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Votre décision est alors définitive. Et il sera ensuite impossible de faire renaître l'avant-contrat de ses cendres.
Calcul du délai de rétractation
Si la notification de l'avant-contrat est expédiée par lettre recommandée le 11 et que sa première présentation intervient le 13, le délai de rétractation courra à compter du 14 et expirera le 20 à minuit. Si le 20 tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai de rétractation expirera alors le 1er jour ouvrable suivant.Haut de page | Haut de l'article
Taxe d'habitation : une imposition complexe
Le montant à régler au titre de la taxe d'habitation reste pour beaucoup une véritable énigme. Explications.
La taxe d'habitation, due pour tous les locaux d'habitation, est établie pour l'année entière, au nom des propriétaires ou locataires qui sont dans les lieux au 1er janvier. Si vous avez reçu votre avis d'imposition en septembre, la date limite de paiement de la taxe est fixée au 17 novembre, en même temps que la redevance audiovisuelle. Si vous êtes mensualisé, vous n'avez rien à faire. Votre avis de taxe d'habitation récapitule simplement vos versements et indique votre échéancier pour l'année suivante. Mais comme chaque année, vous vous demandez peut-être à quoi correspond la somme que vous devez payer. Une question que la simple lecture de votre avis d'imposition ne suffit pas à résoudre...Le casse-tête de la valeur locative
Pour le calcul de cette taxe, est d'abord déterminée la valeur locative de votre habitation. Pour cela, il est procédé au calcul de sa « surface pondérée ». Les services fiscaux déterminent d'abord une surface fictive en apportant à la surface réelle un certain nombre de correctifs, afin de prendre en compte les caractéristiques de confort du logement et son état d'entretien. Puis, la surface de l'habitation est corrigée en fonction de sa situation générale dans la commune.Complexe, cette surface pondérée présente également l'inconvénient de ne plus correspondre à aucune réalité. En effet, faute de révision générale depuis 1970, les critères retenus pour son calcul sont devenus totalement obsolètes.
Une multitude de tarifs applicables
Lorsque cette surface pondérée est calculée, chaque commune classe les logements en différentes catégories (huit catégories en général) selon leur confort, et applique à chacune d'elles des tarifs différents. Pour obtenir la valeur locative, il convient de multiplier la surface pondérée du logement par le tarif correspondant à sa catégorie. Il y a donc autant de tarifs qu'il y a de communes et au moins huit tarifs applicables par commune. Une fois la taxe calculée, certains contribuables peuvent encore se voir appliquer des abattements. Enfin, à la taxe elle-même s'ajoutent les frais de gestion de la fiscalité locale et éventuellement un prélèvement sur la valeur locative.Comment contester ?:
Si la valeur locative retenue pour votre logement vous paraît contestable, vous pouvez envoyer une réclamation aux services fiscaux avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe.
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Contrats d'assurance-vie à bonus de fidélité
Certains avantages fiscaux des contrats d'assurance-vie « à bonus de fidélité » rognés par l'administration fiscale.
Rép. min. n° 7706, JOAN du 22 janvier 2008 À première vue, rien ne distingue les contrats d'assurance-vie à bonus de fidélité des contrats classiques. Mais une différence existe : périodiquement, les gains obtenus sont transférés dans un compartiment spécial du contrat, généralement appelé bonus de fidélité. Présentation de ce contrat d'assurance-vie pas comme les autres.Un principe simple
Les contrats à bonus de fidélité reposent sur un principe simple : les intérêts générés par l'épargne versée ne sont pas immédiatement acquis au souscripteur, mais affectés par « l'assureur » à une réserve spéciale de « fidélité ». Ce bonus de fidélité ne deviendra disponible pour le bénéficiaire du contrat qu'au-delà d'une période prédéterminée. Et en attendant, il ne peut être racheté. Au départ créé pour fidéliser et donc récompenser la persévérance des souscripteurs, ce mécanisme présente avant tout des avantages fiscaux que l'administration fiscale vient en partie de restreindre.Des rachats partiels de contrat désormais imposés
Lors d'un rachat sur un contrat d'assurance-vie, seule la partie correspondant aux intérêts supporte l'impôt sur le revenu. Ce qui explique que, jusqu'à présent, lorsque l'ensemble des intérêts était affecté au bonus de fidélité, les rachats partiels réalisés pendant la période de fidélisation du contrat, ne portant que sur la partie « capital » du contrat, étaient, selon une pratique bien établie, exonérés d'impôt sur le revenu.Mauvaise nouvelle ! Pour l'administration fiscale, en cas de rachat partiel réalisé, depuis le 22 janvier 2008, sur un contrat d'assurance-vie à garantie de fidélité, les gains, sous réserve qu'ils ne soient pas définitivement perdus, sont imposables, même si le rachat ne peut être prélevé sur cette garantie de fidélité.
En pratique:
Une exonération d'ISF confirmée par l'administration
Le contribuable ne perd cependant pas sur tous les fronts. En effet, l'administration fiscale confirme que pendant la phase d'indisponibilité, la garantie de fidélité échappe à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), puisque seule la valeur rachetable d'un contrat est imposable à l'ISF. Les contribuables n'ont donc à déclarer que la valeur nominale du contrat, c'est-à-dire les sommes versées sur le contrat, à l'exclusion des intérêts et déduction faite des éventuels frais. C'est seulement à l'issue de la période de fidélité que le contrat sera soumis à l'ISF sur l'ensemble de sa valeur.Illustration:
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Assurance-vie : une épargne disponible ?
L'épargne investie sur un contrat d'assurance-vie est-elle toujours disponible ?
Loi n° 2007-1775 du 17 décembre 2007, JO du 18 ; Cassation, 22 février 2008, n° 06-11934 L'assurance-vie est à la fois un outil d'épargne en cas de vie et de prévoyance en cas de décès. Sans équivalent parmi les produits d'épargne à long terme, elle vous permet de gérer en toute souplesse une partie de vos revenus ou de votre patrimoine. Ainsi, contrairement à de nombreux placements, l'épargne investie sur un contrat d'assurance-vie reste, en principe, disponible pendant la durée du contrat.Précision:
L'acceptation du contrat
Jusqu'à il y a peu, l'acceptation du bénéficiaire entraînait, en principe, le blocage de votre contrat. Bien évidemment, ce dernier pouvait toujours consentir à ce que vous récupériez des fonds sur votre contrat. Mais dans le cas contraire, vous étiez privé de la liberté de disposer de votre épargne.Situation d'autant plus délicate que jusqu'alors, le bénéficiaire pouvait accepter directement auprès de l'assureur le bénéfice d'un contrat souscrit à son profit, sans que vous soyez nécessairement mis au courant.
Changement de donne ! Pour les contrats acceptés avant le 18 décembre 2007, la Cour de cassation a récemment considéré qu'un souscripteur, même en présence d'un bénéficiaire acceptant, conserve la liberté de réaliser des rachats sur son contrat, sans obtenir l'aval de ce dernier, sauf s'il a expressément renoncé au droit de rachat prévu par le contrat.
La fin des acceptations non désirées
L'impact de cette décision, pour l'avenir, reste toutefois limité, puisqu'une loi récente a modifié les règles de l'acceptation. Ainsi, la situation est désormais beaucoup plus simple pour les contrats en cours n'ayant pas encore donné lieu à acceptation du bénéficiaire au 18 décembre 2007 et les contrats souscrits à compter de cette même date.En effet, l'acceptation du bénéficiaire ne peut plus aujourd'hui intervenir sans votre consentement. Désormais, vous pouvez donc révéler à un bénéficiaire l'existence d'un contrat à son profit, sans craindre qu'il accepte contre votre gré. Sachant qu'après avoir donné votre accord à la désignation d'un bénéficiaire, vous ne pouvez plus procéder à un changement de bénéficiaire, à des rachats, ni même au nantissement du contrat, sans son autorisation.
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Investir dans une PME
Ou comment cumuler réductions d'impôt sur le revenu et d'impôt de solidarité sur la fortune !
Afin de mobiliser des fonds pour financer les PME, un dispositif de réduction d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été récemment introduit en faveur des personnes qui souscrivent au capital de PME, directement ou via un fonds d'investissement de proximité (FIP). Ce dispositif vient s'ajouter à celui qui, depuis plusieurs années déjà, permet au contribuable de réduire son impôt sur le revenu en investissant dans des PME.Précision:
Une double réduction d'impôt
Toutefois, cette impossibilité de cumuler les réductions d'impôt de solidarité sur la fortune et d'impôt sur le revenu ne s'applique que sur le même montant investi. Ainsi, le redevable souhaitant profiter de cette nouvelle réduction d'ISF peut également bénéficier, le cas échéant, d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre :- d'une souscription distincte ;
- d'un versement distinct effectué au titre d'une même souscription ;
- de la fraction d'un versement n'ayant pas donné lieu au bénéfice de la réduction d'ISF.
Illustration:
- réduction d'ISF en 2008 : 50 000 € (66 666 x 75 %) ;
- réduction d'impôt sur le revenu perçu en 2008 : 8 334 € [(100 000 – 66 666) x 25 %].
• Mais M. et Mme Moinsdimpôt peuvent répartir différemment les réductions d'impôt et choisir de réduire le montant de leur ISF de 45 000 € (60 000 x 75 %) pour ainsi obtenir une réduction au titre de l'impôt sur le revenu égale à : 10 000 € [(100 000 – 60 000) x 25 %].
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Investissement immobilier
Le nouveau dispositif Robien recentré.
Instruction fiscale du 2 novembre 2006, BOI 5 D-4-06. Depuis le 1er septembre 2006, il est possible de bénéficier du dispositif Robien, dit « recentré », dont la plupart des caractéristiques sont directement inspirées de l'ancien dispositif immobilier locatif du même nom. Un dispositif de faveur réservé aux personnes dont les revenus, tirés de la location d'un logement neuf ou réhabilité situé en France, sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.Les avantages fiscaux
En plus des charges habituellement déductibles des revenus fonciers (dépenses d'entretien, primes d'assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt...), l'investisseur qui se place dans le cadre du dispositif Robien-recentré peut déduire une partie du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Ainsi, le propriétaire peut amortir son bien au taux de 6 % les 7 premières années et de 4 % les 2 années suivantes, sans avoir toutefois la possibilité de proroger son engagement. Il en résulte un amortissement représentant au total 50 % de la valeur du logement.Et si, en raison de cet amortissement, le montant global des charges est supérieur à celui des loyers perçus, l'investisseur peut imputer ce déficit sur son revenu global à hauteur de 10 700 euros par an.
À noter:
Les engagements à respecter
En contrepartie de ces avantages fiscaux, l'investisseur doit prendre l'engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans, en respectant certains plafonds de loyers variables selon des zones géographiques déterminées, à un locataire qui en fait son habitation principale. Cette location doit être effective et continue pendant les 9 ans de l'engagement et doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'acquisition ou l'achèvement des travaux.À savoir:
Une option expresse et irrévocable
La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique que si le contribuable en fait la demande.Cette option est irrévocable ; elle est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenu de l'année d'acquisition du logement ou de son achèvement, et doit être jointe à cette déclaration.
| Zones géographiques | Montant |
| Zone A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur – bande littorale Hyères/Menton – et Genevois français) | 21,02 € / m |
| Zone B 1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères – Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo –, pourtour de la Côte d'Azur, départements outre-mer et Corse) | 14,61 € / m |
| Zone B 2 (autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'Île-de-France) | 11,95 € / m |
| Zone C (reste du territoire) | 8,76 € / m |
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Zoom sur un produit de défiscalisation axé aussi sur la création d'entreprise
Le plan d'épargne en actions.
Le plan d'épargne en actions (PEA) permet aux particuliers d'investir en actions de sociétés, tout en bénéficiant, sous certaines conditions, d'une exonération d'impôt sur le revenu pour les dividendes perçus et les plus-values de cession réalisées dans le cadre du plan. Ces avantages fiscaux sont octroyés aux investisseurs qui choisissent de maintenir leur épargne dans des placements en valeurs mobilières pendant une certaine durée.Et depuis le 5 août 2003, des mesures de faveur sont accordées aux titulaires de PEA qui décident d'affecter les sommes investies sur un plan à la création ou à la reprise d'entreprise. Explications.
Création ou reprise d'entreprise
Ainsi, les sommes ou valeurs investies dans un PEA peuvent être retirées ou rachetées, avant l'expiration de la 5e année du plan, pour financer la création ou la reprise d'une entreprise sans que les produits et les plus-values réalisés soient soumis à l'impôt sur le revenu, ni que le plan soit clôturé. De même, des retraits ou des rachats de sommes affectés à la création ou à la reprise peuvent être effectués entre le 5e et le 8e anniversaire du plan sans entraîner sa clôture.Important:
- être affectées, dans les 3 mois suivant le retrait ou le rachat, à la souscription en numéraire au capital initial d'une société créée, à l'achat d'actions ou de parts d'une entreprise existante ou au versement sur le compte de l'exploitant d'une entreprise individuelle créée depuis moins de 3 mois à la date du versement ;
- et financer la création ou la reprise d'une entreprise dont le titulaire du PEA, son conjoint, son partenaire pacsé, son ascendant ou son descendant assure personnellement l'exploitation ou la direction.
Sur le plan fiscal, les retraits ou rachats anticipés liés à la création ou à la reprise d'entreprises ne remettent pas en cause l'exonération d'impôt sur le revenu à hauteur des produits et plus-values réalisés depuis l'ouverture du plan.
Toutefois, le gain net, qui est égal à la différence entre le montant du retrait ou du rachat partiel et la part des versements effectués sur le plan correspondant à ce retrait ou rachat, est soumis aux prélèvements sociaux. En contrepartie, les moins-values subies à l'occasion de ces retraits anticipés exonérés ne peuvent être déduites des plus-values réalisées hors PEA.
| Retrait avant 2 ans | - Gains taxés à 33,5 % (prélèvements sociaux compris) ; - Clôture du plan. |
| Retrait entre 2 et 5 ans | - Gains taxés à 29 % (prélèvements sociaux compris) ; - Clôture du plan (sauf exception pour reprise et création d'entreprise). |
| Retrait entre 5 et 8 ans | - Gains soumis seulement aux prélèvements sociaux de 11 % ; - Clôture du plan (sauf exception pour reprise et création d'entreprise). |
| Retrait après 8 ans | - Gains soumis seulement aux prélèvements sociaux de 11 % ; - Pas de clôture automatique du plan, mais impossibilité de réaliser de nouveaux versements sur le plan ; - Option possible pour une sortie en rente viagère défiscalisée. |
(1) Les retraits affectés à la création ou à la reprise d'une entreprise n'entraînent ni l'imposition des produits correspondants, ni la clôture du plan.
(2) La taxation n'intervient que si le seuil d'imposition des cessions de droits sociaux est dépassé, à savoir 25 000 euros à compter des revenus perçus en 2008
(à déclarer en 2009).
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